O setor do alojamento local em Portugal tem sido alvo de significativas alterações legislativas, especialmente desde a entrada em vigor das novas regras em outubro de 2023, no âmbito do programa "Mais Habitação". Esta legislação introduziu mudanças que afetam tanto os proprietários atuais como aqueles que pretendem entrar neste mercado. Recentemente, em junho de 2024, algumas das disposições foram revistas, incluindo a revogação da controversa contribuição extraordinária. Neste artigo, exploraremos as principais mudanças e o seu impacto no setor.
Duração e Renovação dos Registos
Uma das alterações mais relevantes é a limitação temporal dos registos de alojamento local. Os registos passaram a ter uma duração de cinco anos, renováveis por iguais períodos. A primeira renovação é contabilizada a partir da data de emissão do título de abertura ao público. No entanto, a renovação do registo não é automática; depende de autorização expressa da câmara municipal competente, que pode recusar a renovação com base em critérios específicos, como o cumprimento dos requisitos de funcionamento dos estabelecimentos ou disposições estabelecidas na Carta Municipal de Habitação.
Suspensão da Emissão de Novos Registos
A nova legislação suspendeu a atribuição de novos registos de alojamento local em várias regiões do país, excetuando-se as áreas do interior e os arquipélagos da Madeira e dos Açores. Esta suspensão aplica-se a apartamentos e a estabelecimentos de hospedagem integrados em frações autónomas de edifícios. Contudo, esta suspensão pode ser levantada se o município aprovar uma Carta Municipal de Habitação que estabeleça um equilíbrio adequado entre a oferta de habitações e de alojamento estudantil no território.
Reapreciação dos Registos Existentes
Os registos de alojamento local emitidos antes de 7 de outubro de 2023 serão sujeitos a uma reapreciação em 2030, e, posteriormente, renováveis por mais cinco anos. Contudo, existe uma exceção: os registos associados a imóveis com créditos celebrados até 16 de fevereiro de 2023 e que não tenham sido liquidados até 31 de dezembro de 2029 não serão reapreciados até à amortização integral do crédito originalmente contratado.
Cancelamento de Registos Inativos
Para evitar o cancelamento dos registos, os proprietários devem comprovar a manutenção da atividade de exploração num prazo de dois meses a contar de 7 de outubro de 2023. Esta comprovação é realizada através da apresentação de uma declaração contributiva na plataforma RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local) via Balcão Único Eletrónico. Esta obrigação não se aplica a unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, desde que a exploração não ultrapasse 120 dias por ano.
Revogação da Contribuição Extraordinária
Uma das medidas mais debatidas do programa "Mais Habitação" foi a introdução de uma contribuição extraordinária de 15% sobre o alojamento local (CEAL). Esta taxa incidia sobre o valor tributável dos imóveis, calculado com base em coeficientes específicos. No entanto, em junho de 2024, o Governo recebeu autorização legislativa para revogar esta contribuição. A revogação foi vista como uma medida de alívio para os proprietários, especialmente aqueles que operam em áreas de menor pressão urbanística.
Novos Poderes para os Condomínios
Com a nova legislação, os condomínios ganharam maior poder na gestão dos alojamentos locais dentro dos edifícios. Agora, podem, por deliberação de dois terços da permilagem do edifício, encerrar registos de alojamento local que tenham sido emitidos sem a sua aprovação. Além disso, a atribuição de novos registos em frações autónomas de edifícios em regime de propriedade horizontal requer a autorização unânime dos condóminos, salvo se o título constitutivo da propriedade permitir o uso para alojamento local.
Fiscalização Reforçada
As Juntas de Freguesia adquiriram novas competências de fiscalização, equiparando-se às já exercidas pela ASAE e pelas Câmaras Municipais. Esta mudança visa melhorar o controlo e a regularidade das operações de alojamento local, garantindo que os estabelecimentos cumprem todas as normas legais e de segurança.
Incentivo à Conversão para Arrendamento Habitacional
Visando aumentar a oferta de habitação no mercado de arrendamento, o Governo introduziu um incentivo para a conversão de imóveis de alojamento local em arrendamento habitacional. Os proprietários que optem por esta conversão até 31 de dezembro de 2024 beneficiam de uma isenção de IRS ou IRC sobre as rendas até 31 de dezembro de 2029. Contudo, esta isenção aplica-se apenas a imóveis registados como alojamento local até 31 de dezembro de 2022.
O que se pode Concluir?
As recentes alterações à legislação do alojamento local em Portugal refletem uma tentativa de equilibrar o mercado imobiliário, garantindo um desenvolvimento sustentável das cidades e regiões. Embora algumas medidas possam parecer restritivas, como a suspensão de novos registos, elas também oferecem oportunidades, especialmente em áreas do interior e nos arquipélagos. Para os proprietários e investidores, é essencial estar atualizado sobre estas mudanças e adaptar as suas estratégias em conformidade.