Num mundo ideal, comprar imóveis com inquilinos não seria um problema, porém a realidade por vezes não condiz com o que deveria ser. Muitos investidores estão a investir em imóveis que já tenham inquilinos, para que não tenham trabalho para procurar clientes para alugar o seu imóvel, porém este pensamento não se entende para a maioria.
Muitos clientes compradores querem imóveis para obter uma renda extra, mas como arrendamento de quartos ou casas de férias em aplicações que arrendam apenas alguns dias. Neste caso, os inquilinos acabam por ser um obstáculo para os compradores, pois existem regras a ser cumpridas perante os inquilinos, por isso, neste artigo vamos dar algumas dicas de tudo o que precisas saber quando estás a pensar em comprar uma casa nestas condições.
Novo Regime de Arrendamento Urbano
Antes de avançarmos com o tema, trago também uma informação importante. Acontece que em 2019 ocorreu uma alteração no NRAU (Novo Regime de Arrendamento Urbano) com o decreto de Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro em que reforçou a proteção aos inquilinos, para ter um maior equilíbrio em relação à transação de um imóvel alugado que será vendido.
Depois das últimas alterações, a NRAU passou a ter as seguintes informações:
Proteção especial para inquilinos mais vulneráveis: pessoas com mais de 65 anos e/ou com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 %, com contratos anteriores a 1990.
Duração dos contratos: o prazo mínimo para um contrato de arrendamento passou a ser de um ano com renovação a três anos, exceto quando as partes chegam a um acordo. Se as partes não estipularem um prazo para o contrato, considera-se que será celebrado por 5 anos.
Atualização das rendas antigas: os contratos habitacionais celebrados antes de 1990, têm um mecanismo de negociação da renda que considera situações de carência económica e beneficia arrendatários com 65 anos ou mais ou com incapacidade acima de 60%. Para os contratos não habitacionais anteriores a 1995, também há um mecanismo de negociação, com um período transitório de 10 anos para microempresas. Em 2019, entrou em vigor um coeficiente de atualização das rendas urbana e rural, fixado em 1,0115. De acordo com o NRAU, os senhorios podem aumentar as rendas em 1,15%, ou seja, 1,15 euros por cada 100 euros. No entanto, esse coeficiente não se aplica às rendas anteriores a 1990, que permanecem congeladas até 2022, conforme previsto no Orçamento do Estado para 2020.
Reembolso de custos com obras de renovação urgentes: quando necessários, os inquilinos podem fazer obras ao imóvel (somente de caráter urgente) e solicitar o reembolso para o senhorio.
Procedimento especial de despejo: O NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano) inclui um procedimento de despejo extrajudicial que simplifica e acelera a desocupação do imóvel em caso de incumprimento do arrendatário. Isto aplica-se em situações como falta de pagamento de rendas, término do contrato por prazo estabelecido ou rescisão por falta de renovação ou denúncia. Para agilizar o processo de despejo, foi criado o Balcão Nacional de Arrendamento.
No entanto, esses procedimentos de despejo não são aplicáveis a arrendatários idosos ou pessoas com deficiência que tenham contratos de arrendamento assinados entre 1990 e 1999 e morem no imóvel há mais de 20 anos. Eles só podem ser despejados se a habitação precisar passar por reformas significativas.
Programa arrendamento acessível: os contratos de arrendamento que têm um prazo mínimo de três anos (ou nove meses, no caso de arrendamento para estudantes) e o valor da renda for menor que 20% aos preços do mercado, e ainda não apresentar taxas de esforço superior a 35%, podem beneficiar de isenção total de IRS e de IRC.
Todas essas medidas estão disponíveis para consulta nos decretos de lei aprovados para a realização desta alteração. Agora vamos à parte importante, que é como fazer com que a compra do imóvel com inquilino não seja uma dor de cabeça para o novo proprietário.
Dicas para ter ação na compra de imóvel com inquilino
O trabalho de um consultor imobiliário nessas horas é uma mais valia para os clientes compradores, pois são eles que podem lhe auxiliar com todas essas dicas, mas sabemos que como compradores queremos saber como é feita a compra e claro se está tudo conforme indicaram.
Cópia do contrato de arrendamento
Peça sempre uma cópia do contrato de arrendamento que o imóvel tem, reforce com o seu consultor o objetivo da compra e tenham sempre atenção, pois com a alteração do Novo Regime do Arrendamento Urbano, existem muitas entrelinhas que podem ter que ser atualizadas e permitir que o negócio ocorra.
Se necessário, denúncia do contrato de arrendamento
Mais uma vez, o conhecimento será essencial para que a compra do imóvel arrendado seja realizada. Tenha sempre atenção e solicite ajuda novamente ao seu consultor, pois alguns contratos de arrendamento, se caso seja esse o objetivo, podem ser renunciados, mas devem seguir algumas diretrizes, e não são poucas, e em alguns casos se o senhorio não cumprir pode ter que pagar coimas, que podem ser até um ano de renda ao inquilino.
Contrato vitalício
Ao comprar uma casa com inquilino, é fundamental verificar a duração do contrato de arrendamento, que tem um prazo máximo de 30 anos. Além disso, é necessário verificar se há um Direito Real de Habitação Duradoura (DHD) associado ao imóvel, o qual permite que os residentes permaneçam de forma vitalícia mediante o pagamento de caução e prestações mensais. É importante destacar que, se todas as obrigações forem cumpridas pelo titular do DHD, o proprietário não poderá rescindir o contrato, exceto em casos de solicitação do titular, falecimento ou reincidência de incumprimento. No entanto, é preciso estar ciente de que esses tipos de contratos podem trazer dificuldades adicionais e limitações na gestão e uso do imóvel.
Inquilinos sem contrato
Em todos os casos de arrendamento, o contrato escrito e assinado devem ser obrigatórios, sem eles, é arriscado para o novo dono provar qualquer pagamento ou vínculo com o inquilino. Por isso, nesses casos, o melhor a fazer é verificar e se caso ainda não tiver o contrato de arrendamento, é necessário provar que o inquilino reside no imóvel e paga renda, há pelo menos seis meses. Lembrando que o senhorio também precisa ter a obrigação de registar os seus rendimentos junto da Autoridade Tributária.
65 anos
Como mencionado anteriormente, inquilinos que tenham 65 anos (ou mais) ou portadores de deficiência e que tenham contrato de arrendamento anterior a 1990, não podem ser despejados. Também aqueles que vivem no imóvel há mais de 15 anos. Neste caso é preciso verificar todas as situações, pois se o imóvel que irá comprar for para habitação própria, esta situação pode ser um obstáculo.
E se eu depois da compra do imóvel arrendado, resolver que quero vender?
Neste caso, deve informar o inquilino (caso tenha permanecido na residência) por escrito, com a intenção da venda. Se caso o inquilino estiver mais de dois anos no imóvel, deve ter o direito de preferência na compra do mesmo. Após o aviso por escrito, o inquilino tem 30 dias para dar uma resposta, se caso após este período o inquilino não se manifestar, poderá avançar com a venda do imóvel a terceiros.
Todo esse conhecimento é necessário para que como comprador e proprietário de um imóvel que esteja arrendado, não deixe passar nada que o prejudique futuramente, fazendo com que a compra ou venda do seu imóvel seja algo para acrescentar e não trazer mais “dor de cabeça”. Porém, nosso conselho é que não deixe de ter sempre um consultor imobiliário para ajudar com todo esse processo que não deixa de ser burocrático.
Fonte: DRE, CDG.